Delimitación

Se consideran rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de inmuebles rústicos o urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquéllos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza.

Los rendimientos procedentes del arrendamiento de bienes inmuebles en lugar de calificarse como capital inmobiliario pueden calificarse como rendimientos de actividades económicas. Para ello se debe contar en exclusiva con, al menos, un local y una persona empleada a jornada completa para el desarrollo de la actividad. El TEAC en entiende que el cumplimiento de estos requisitos es necesario, pero puede no ser suficiente si el local y la persona no tienen una carga mínima de trabajo.

Obligaciones formales

En la declaración se nos obliga a consignar todas las referencias catastrales de los bienes inmuebles urbanos, ya hablemos de vivienda habitual, inmuebles arrendados, afectos a actividades, no utilizados o cedidos gratuitamente, por lo que es muy recomendable tenerla a la vista en el recibo del IBI o en los datos fiscales que nos envíe la AEAT. En caso de no disponer de esos documentos podemos buscarla en www.catastro.meh.es , sabiendo la dirección del inmueble. Una subvención recibida, por ejemplo, para reformar un inmueble que se alquila no se califica como rendimiento del capital inmobiliario, sino como ganancia patrimonial.

Arrendamiento con opción de compra

En el caso de arrendamiento con opción de compra formalizado por una persona física, en el que, si se ejercita la opción, parte de las cantidades satisfechas por el arrendamiento se descuentan del importe a pagar para ejercitar dicha opción, el propietario tributará, hasta el ejercicio de la opción calificando lo percibido como rendimiento del capital inmobiliario. El importe percibido del arrendatario por la concesión de la opción le produce al propietario una ganancia patrimonial que se incluye en la renta general. Si se ejercita finalmente la opción, el valor de enajenación será el neto satisfecho por el comprador, sin tener en cuenta las cantidades satisfechas por el arrendamiento ni por la adquisición de la opción, siempre que estuviera así pactado.

Cálculo del rendimiento neto

Para determinar el rendimiento neto se deducirán, de los rendimientos íntegros, todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos y las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de todos los bienes cedidos con él. Este cálculo siempre se hace inmueble a inmueble. Entre los gastos necesarios podemos citar los siguientes:

• Intereses de capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora de los bienes o derechos y demás gastos de financiación (a sumar a efectos de límite con los de reparación y conservación). Aquí se incluyen, por ejemplo, las comisiones bancarias o los gastos de notaría y registro de un préstamo hipotecario utilizado en el pago del inmueble que produce los rendimientos.
• Gastos de conservación y reparación de inmuebles. La suma de estos gastos y de los anteriores no podrá exceder el importe de los ingresos obtenidos en el ejercicio. El exceso, si lo hubiere, se podrá deducir, con los mismos límites, en los cuatro ejercicios siguientes.

• Dentro de estos gastos, que mantienen el uso del inmueble, podemos citar los de pintura, arreglo de instalaciones, revoco, etc.
• Asimismo entran en este concepto los de sustitución de elementos como calefacción, ascensor, puertas, etc.
• Hay que distinguir estos gastos de los de ampliación y mejora, como sería el caso de la instalación de ascensor en un inmueble que no lo tenía anteriormente.

• Tributos y recargos no estatales, así como tasas y recargos estatales relacionados con los ingresos y sin carácter sancionador.
• Cantidades devengadas por terceros en contraprestación de servicios personales, tales como administración, servicios de vigilancia o portería.
• Gastos de formalización del contrato de arrendamiento o de abogados y procuradores en un procedimiento de desahucio.
• Los saldos de dudoso cobro. Para que estos importes impagados, que se habrán sumado a los ingresos desde el momento en el que hayan sido exigibles, se puedan deducir, se tiene que dar una de las dos circunstancias siguientes: que el deudor se encuentre en concurso; o que hubieran transcurrido seis meses entre la primera gestión de cobro y el final del período impositivo (31 de diciembre de 2011). Si se cobrara toda o parte de la deuda en un ejercicio posterior, entonces se habrá de computar como ingreso.
• Primas de seguros sobre los bienes que generan los rendimientos, ya sean de responsabilidad civil, de robo o combinado de hogar.
• Suministros y servicios.
• Amortización que recoja la depreciación efectiva, tanto del inmueble como de los demás bienes cedidos con él.

En inmuebles se considerará que se cumple el requisito de efectividad cuando no exceda de aplicar el 3% anual sobre el mayor de dos valores: el catastral o el coste de adquisición. En ambos casos solo se amortizará la edificación, no el suelo. Si no conociésemos el valor del suelo, el valor de adquisición se prorrateará en la misma proporción que represente el valor catastral de la edificación respecto al valor catastral total. En caso de inmueble heredado, se considera valor de adquisición, aparte de los costes de ampliaciones o mejoras, los gastos y tributos inherentes a la adquisición, como pueden ser el propio Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, gastos de notario, registro, etc.

La amortización de bienes muebles cedidos conjuntamente con el inmueble se calcula según la tabla prevista para el régimen de estimación directa simplificada (Orden de 27 de marzo de 1998) que, en lo que puede afectar, esto es, mobiliario, instalaciones, enseres y resto del inmovilizado material, tiene un coeficiente máximo del 10% anual y una vida útil máxima de 20 años (por lo tanto se da la posibilidad de amortizar entre un máximo de un 10 y un mínimo de un 5%).

Si los rendimientos proceden de un derecho o facultad de uso y disfrute, por ejemplo de un derecho de usufructo, la amortización será, en caso de que el derecho tuviera duración determinada, el porcentaje que se derive de dicha duración y, si fuera vitalicio, el 3%.

• En contratos de arrendamiento anteriores a 9 de mayo de 1985, que no tengan derecho a revisión de renta, se podrá deducir como gasto adicional un importe equivalente a la amortización del inmueble.

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